Имущественные налоговые вычеты при продаже имущества

Категория: Организация и оплата труда
 

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (в ред. Закона N 112-ФЗ) при определении налоговой базы по НДФЛ налогоплательщики вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в суммах, полученных ими в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщиков менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщиков менее трех лет, но не превышающих 125 тыс. руб.

При продаже жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщиков три года и более, а также при продаже иного имущества находившегося в собственности налогоплательщиков три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиками при продаже указанного имущества. Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщики вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиками принадлежащих им ценных бумаг.

Законом N 112-ФЗ изменен перечень недвижимого имущества, в отношении доходов, от продажи которого налогоплательщикам предоставляется имущественный налоговый вычет, предусмотренный п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Так, по доходам 2005 г. налогоплательщики вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных ими в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе.

Уменьшен с пяти до трех лет срок нахождения в собственности налогоплательщиков недвижимого имущества, по доходам от продажи которого, предоставляется имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиками при продаже указанного имущества. Однако новый порядок применяется только в отношении тех объектов недвижимости, доходы от продажи которых, налогоплательщиками получены после 1 января 2005 г.

До 1 января 2005 г. размер имущественного налогового вычета в части доходов, полученных от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, ограничивался 1 млн руб., если проданная недвижимость находилась у налогоплательщиков в собственности менее пяти лет. С 2005 г. в перечень объектов, по доходам от продажи которых налогоплательщики смогут воспользоваться имущественным налоговым вычетом в пределах 1 млн руб., включены также приватизированные жилые помещения, т.е. приватизированные жилые дома, квартиры и комнаты в квартирах. При этом следует учитывать, что согласно ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 г. N 1541-1 (в ред. от 22.08.2004 г.) "О приватизации жилищного фонда в РФ" право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12.04.2001 г., 11.04.2002 г., 09.06.2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30.12.2004 г.) проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав, на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Согласно п. 1 ст. 6 данного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до его вступления в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом N 122-ФЗ.

Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. На основании п. 1 ст. 25 Закона N 122-ФЗ право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также права пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости. В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паевые накопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

По доходам, полученным в 2005 г. от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщиков три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиками при продаже указанного имущества. Ранее такие вычеты предоставлялись по доходам от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, если указанное имущество находилось в собственности налогоплательщиков пять лет и более. Как и прежде, по выбору налогоплательщиков имущественный налоговый вычет по доходам от продажи имущества может предоставляться в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиками принадлежащих им ценных бумаг.

Вместе с тем по доходам, полученным налогоплательщиками в 2005 г. от продажи доли (ее части) в уставном капитале организации, налоговая база определяется как разность между суммой дохода от продажи доли (ее части) и суммой фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Это означает, что при продаже в 2005 г. доли (ее части) в уставном капитале организации налогоплательщики не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в пределах установленной п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ нормы в размере 125 тыс. руб.

Следует учитывать, что при продаже имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, размер имущественного налогового вычета будет распределяться между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, а при реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, - по договоренности между всеми совладельцами в соответствии с их письменным заявлением.

 

Пример.

Семья, состоящая из 3 человек, продала в 2004 г. квартиру, находящуюся в общей равнодолевой собственности, за 1,5 млн. руб. Квартира была передана в собственность продавцов в результате приватизации жилья в 2002 г., следовательно, период владения квартирой составляет менее трех лет.

В данном случае при определении налоговой базы по доходам от продажи жилья налогоплательщики вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в части, не превышающей 1 млн руб., но в доле, приходящейся на каждого налогоплательщика. Поскольку доли собственности в проданной квартире у всех трех собственников равны, каждый из них имеет право на вычет в размере 333,3 тыс. руб. (1 000 000/3). Сумма дохода, полученного каждым из совладельцев от продажи доли в квартире, составила 500 тыс. руб. (1 500 000 руб./3). В отношении доходов каждого из совладельцев налоговая база определяется как разность между суммой дохода, полученной от продажи доли в квартире, и суммой размера имущественного налогового вычета, приходящейся на каждого из продавцов. В данном случае налоговая база каждого из совладельцев составляет 166,7 тыс. руб. (500 тыс. - 333,3 тыс.). Налог с полученных от продажи квартиры доходов исчисляется и уплачивается налогоплательщиками-продавцами по ставке 13%.

Имущественные налоговые вычеты от продажи имущества предоставляются налогоплательщикам - налоговым резидентам РФ при определении налоговой базы по НДФЛ на основании их письменного заявления при подаче налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства по окончании налогового периода, которым признается календарный год.

Как и прежде, индивидуальные предприниматели не вправе применять имущественный налоговый вычет, предусмотренный п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, при определении налоговой базы по НДФЛ в части доходов, полученных ими в налоговом периоде от продажи имущества, используемого ими при осуществлении предпринимательской деятельности.

 

Интересное